Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 nhưng nhanh chóng bộc lộ nhiều vướng mắc trong thực tiễn, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để kịp trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 tới. Việc sửa đổi lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt lớn, đặc biệt ở hai nội dung gây nhiều tranh luận nhất: thu hồi đất và giá đất.
Vì sao cần sửa đổi sớm?
Theo thông lệ, chu kỳ sửa đổi Luật Đất đai thường kéo dài khoảng một thập kỷ. Tuy nhiên, chỉ chưa đầy một năm sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, yêu cầu điều chỉnh đã trở nên cấp bách. Ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) lý giải, nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố.
Thứ nhất, tình hình kinh tế - xã hội mới cùng các nghị quyết quan trọng của Trung ương như Nghị quyết 18, 66, 68 và 69 đòi hỏi phải thể chế hóa ngay trong luật. Thứ hai, sự chuyển đổi mô hình chính quyền địa phương từ ba cấp xuống hai cấp đã tác động trực tiếp tới công tác phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai. Thứ ba, thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập liên quan đến quy hoạch, thu hồi, giao đất, cơ chế bồi thường – hỗ trợ tái định cư, cũng như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
“Luật Đất đai 2024 đã cố định nhiều nội dung, nhưng thực tế thay đổi nhanh, nếu không điều chỉnh kịp thời sẽ gây ra ách tắc, khó khăn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Luật đất đai (mh)
Bốn nhóm vấn đề trọng tâm dự kiến sửa đổi
Tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, đại diện Cục Quản lý đất đai đã chỉ ra bốn nhóm vấn đề lớn sẽ được đưa vào dự thảo.
Một là, quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp huyện hiện được đánh giá là không còn phù hợp. Câu hỏi đặt ra là có nên giữ lại quy hoạch ở cấp xã hay chuyển đổi theo hướng khác. Đây là nội dung gắn liền với quyền lợi của người dân, đồng thời quyết định tính khả thi trong quản lý.
Hai là, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024, nhiều tình huống phát sinh ngoài phạm vi điều chỉnh của luật khiến việc thực hiện gặp vướng mắc. Do đó, dự thảo sẽ bổ sung thêm các trường hợp cụ thể, hướng đến bảo đảm công bằng và tạo sự đồng thuận.
Ba là, giao đất, cho thuê đất. Sự thay đổi mô hình chính quyền hai cấp đã bộc lộ khoảng trống trong quản lý. Vì vậy, cần điều chỉnh cơ chế giao đất, phân cấp rõ ràng hơn, tránh chồng chéo thẩm quyền.
Bốn là, giá đất. Đây là nội dung nhạy cảm và phức tạp nhất. Thực tiễn cho thấy việc định giá đất còn thiếu minh bạch, chưa phản ánh sát giá thị trường. Dự thảo lần này sẽ thể chế hóa Nghị quyết 69, nhằm xây dựng cơ chế giá đất công khai, khách quan và tiệm cận thực tế.
Sửa đổi luật đất đai (mh)
Thu hồi đất và giá đất: điểm nóng nhiều tranh luận
Trong số các nội dung trên, thu hồi đất và giá đất tiếp tục là “điểm nóng” gây nhiều tranh luận. Theo ông Võ Anh Tuấn, ngay cả trong nội bộ cơ quan soạn thảo cũng tồn tại những quan điểm khác biệt.
Một ví dụ điển hình là cơ chế áp dụng bảng giá đất. Có ý kiến cho rằng bảng giá đất Nhà nước ban hành chỉ nên dùng để tính thuế hoặc cho thuê đất, không nên dùng làm căn cứ bồi thường khi thu hồi. Bởi lẽ, mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, khiến người dân thiệt thòi. Ngược lại, nếu áp dụng giá thị trường thì lại thiếu chuẩn mực, khó xác định và dễ phát sinh tranh chấp.
Ông Tuấn phân tích: “Vấn đề mấu chốt là phải xây dựng một cơ chế bồi thường thống nhất, minh bạch và khả thi. Nếu máy móc áp dụng bảng giá đất thì khiếu kiện sẽ gia tăng. Nếu chạy theo giá thị trường mà thiếu phương pháp định giá chuẩn thì càng phức tạp.”
Theo đó, ông đề xuất cần hình thành một cơ chế định giá bồi thường độc lập, thường xuyên cập nhật, dựa trên cơ sở dữ liệu đáng tin cậy và phương pháp khoa học. Người dân khi bị thu hồi đất cần được bồi thường hợp lý, bảo đảm quyền lợi chính đáng, từ đó giảm thiểu khiếu nại và tạo sự đồng thuận xã hội.
Hoàn thiện cơ chế thi hành
Một thực tế được chỉ ra là các quy định trong Luật Đất đai 2024 còn khá “mỏng” so với sự đa dạng và phức tạp của tình huống thực tế. Vì vậy, cùng với sửa đổi luật, hệ thống nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành phải được xây dựng chi tiết, rõ ràng, có tính khả thi cao. Chỉ khi đó, những quy định mới mới có thể đi vào cuộc sống, tránh tình trạng “luật chờ nghị định” kéo dài.
Ông Võ Anh Tuấn khẳng định, nhiều ý kiến góp ý của chuyên gia, địa phương và doanh nghiệp đã được tiếp thu. Tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề vượt ra ngoài phạm vi điều chỉnh của luật, đòi hỏi phải được cụ thể hóa bằng các văn bản dưới luật.
Kỳ vọng về một cơ chế quản lý đất đai minh bạch
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường gấp rút hoàn thiện để trình Quốc hội vào tháng 10 tới. Đây được coi là một bước đi cần thiết, vừa để khắc phục những bất cập trước mắt, vừa để đặt nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản và quản lý đất đai quốc gia.
“Đây là vấn đề phức tạp, nhạy cảm, đòi hỏi phải bàn bạc kỹ lưỡng. Hy vọng trong thời gian tới, dự thảo sẽ có thêm nhiều giải pháp đột phá, góp phần xây dựng một cơ chế quản lý đất đai minh bạch, công bằng, tạo sự đồng thuận xã hội”, ông Võ Anh Tuấn chia sẻ.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
