1. Tổng Quan Về Định Giá Đất Theo Hợp Đồng BT
Ngày 24/04/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2025/NĐ-CP, quy định rõ thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán theo hình thức Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM. Đây là bước đi quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và đúng pháp luật trong quá trình định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa nhà đầu tư và Nhà nước.
Công ty Thẩm định giá Châu Á nhận thấy, việc nắm rõ các quy định về định giá đất BT không chỉ giúp các bên liên quan tuân thủ pháp luật, mà còn tối ưu quyền lợi và giảm thiểu rủi ro pháp lý khi triển khai dự án.
Định giá đất (mh)
2. Thời Điểm Xác Định Giá Đất Cụ Thể
Theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP:
Đối với diện tích đất để thanh toán cho nhà đầu tư: Thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt Hợp đồng BT. Đây là mốc thời gian pháp lý quan trọng, bởi giá đất xác định tại thời điểm này sẽ được dùng để tính toán bù trừ với tổng vốn đầu tư.
Đối với phần diện tích đất chênh lệch (khi giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn tổng vốn đầu tư):
Nhà đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn.
Tiền nộp trước vào ngân sách Nhà nước sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Sau quyết toán: Nếu còn chênh lệch về giá trị đất và vốn đầu tư, hai bên sẽ thanh toán phần chênh lệch theo hợp đồng.
Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất với phần chênh lệch.
3. Điều Kiện Áp Dụng Theo Nghị Định 91/2025/NĐ-CP
Để áp dụng chính sách về thời điểm định giá đất, dự án BT phải đảm bảo:
Hợp đồng ký tắt đúng thẩm quyền, nội dung không thay đổi khi ký chính thức.
Nhà đầu tư triển khai dự án ngay sau khi ký tắt.
Phương thức thanh toán bù trừ giữa vốn đầu tư và giá trị đất được thực hiện đúng quy định.
Giá trị quyết toán dự án không được vượt tổng vốn đầu tư ghi trong hợp đồng BT.
4. Phân Tích Pháp Lý Và Những Tình Huống Thực Tiễn
4.1 Tầm Quan Trọng Của Thời Điểm Ký Tắt Hợp Đồng BT
Định giá đất tại thời điểm ký tắt Hợp đồng BT là một yếu tố then chốt. Bởi nếu giá đất tại thời điểm sau này tăng mạnh (như trường hợp giá đất tại Thủ Thiêm tăng từ 20% đến 50% chỉ trong 3 năm), nhà đầu tư có thể được hưởng lợi lớn nếu đã cố định giá đất từ sớm. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi hợp đồng ký tắt phải đầy đủ pháp lý, tránh phát sinh tranh chấp.
Tư vấn từ Thẩm định giá Châu Á: Nhà đầu tư cần rà soát kỹ các điều khoản hợp đồng, nhất là điều khoản về xác định thời điểm giá đất, để đảm bảo lợi ích và phòng ngừa rủi ro pháp lý.
4.2 Các Tình Huống Rủi Ro Cần Lưu Ý
Hợp đồng ký tắt thiếu thẩm quyền hoặc sai phạm ➔ Dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mất căn cứ pháp lý để áp dụng định giá.
Giá đất bị xác định sai thời điểm ➔ Gây thiệt hại về tài chính, thậm chí kéo theo các tranh chấp pháp lý phức tạp.
Chênh lệch đất không được xử lý minh bạch ➔ Nguy cơ bị kiểm tra, thanh tra và truy thu tài chính.
4.3 Lời Khuyên Từ Chuyên Gia Định Giá
Công ty Thẩm định giá Châu Á khuyến nghị:
Chủ động thực hiện dịch vụ thẩm định giá đất độc lập tại thời điểm ký tắt Hợp đồng BT.
Tư vấn, hỗ trợ nhà đầu tư đàm phán và rà soát hợp đồng để đảm bảo quyền lợi tối đa.
Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan nhà nước để cập nhật nhanh các thay đổi về quy định pháp lý.
Thẩm định giá đất (mh)
5. Vai Trò Của Công Ty Thẩm Định Giá Châu Á
Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, Công ty Thẩm định giá Châu Á cam kết:
Cung cấp dịch vụ định giá đất chuyên sâu cho các dự án BT và các giao dịch bất động sản lớn.
Tư vấn chiến lược định giá hợp lý, sát với thực tế thị trường và phù hợp với quy định pháp luật.
Hỗ trợ khách hàng giải quyết các tình huống phức tạp liên quan đến định giá, nghĩa vụ tài chính và quyền sử dụng đất.
Là đơn vị Thẩm định giá quản lý bởi Bộ Tài Chính, đầu tiên và duy nhất xây dựng thành công Bản Đồ Giá Đất toàn quốc: https://dinhgiaav.com/map/
Bạn cần tư vấn về định giá đất hoặc thẩm định tài sản cho dự án BT? 👉 Hãy liên hệ ngay với Công ty Thẩm định giá Châu Á – Chúng tôi luôn đồng hành cùng sự thành công của bạn!
Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 (Mr. Ẩn- P Tổng giám đốc)
Website: DinhgiaAv.com
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
