Thẩm định giá bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản ở một số địa phương ghi nhận tình trạng tăng giá đột biến. Dù đã có hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ, song việc thu thập dữ liệu minh bạch, chính xác vẫn còn là trở ngại lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công tác định giá.
Bất cập trong thu thập dữ liệu: Rào cản lớn nhất của thẩm định giá đất
Một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến việc thẩm định giá bất động sản gặp khó khăn là do thị trường vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là về số liệu giao dịch. Dữ liệu về giá chuyển nhượng thực tế, thông tin quy hoạch và biến động thị trường thường không được công khai hoặc thiếu đồng bộ, gây khó khăn cho các tổ chức định giá trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định.
Mặc dù Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định 4 phương pháp định giá gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh, nhưng việc áp dụng các phương pháp này vẫn bị hạn chế bởi tính thiếu tin cậy của dữ liệu đầu vào.
Thẩm định giá bất động sản (mh)
Giá đất biến động mạnh: Thách thức trong xác lập giá trị thị trường
Thực tế cho thấy, hiện tượng "sốt đất" cục bộ đã đẩy giá bất động sản lên cao một cách bất thường. Những giao dịch diễn ra trong giai đoạn này thường bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ hơn là phản ánh giá trị thực của tài sản. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, kết quả định giá sẽ có nguy cơ sai lệch, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư và phê duyệt dự án.
Ngoài ra, tình trạng giá đất bị đẩy lên cao còn khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh, làm giảm hiệu quả đầu tư và tính khả thi của nhiều dự án.
Thẩm định giá đất (mh)
Thị trường cần minh bạch hóa thông tin để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định giá
Theo các chuyên gia, điều cốt lõi để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản chính là minh bạch hóa và chuẩn hóa dữ liệu thị trường. Để làm được điều này, thị trường cần:
Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản thống nhất, minh bạch và có thể truy cập công khai.
Cập nhật giao dịch bất động sản thường xuyên từ nhiều nguồn tin cậy như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế.
Loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ hoặc không phản ánh đúng giá trị thị trường.
Công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng lợi dụng thông tin nội bộ gây ra sốt đất ảo.
Không thể áp dụng một mức giá đất chung cho mọi địa phương và mục đích sử dụng
Một số ý kiến cho rằng có thể đưa ra một mức giá đất chung đối với các khu vực có mức độ phát triển tương đương. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, điều này đi ngược lại với nguyên tắc của thị trường. Giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:
Loại đất (đất ở, đất thương mại, dịch vụ, sản xuất…)
Mục đích sử dụng
Thời hạn sử dụng đất
Điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương
Vì vậy, thẩm định giá phải phản ánh đúng thực tế, không thể đồng nhất giá đất giữa các khu vực hoặc giữa các loại hình sử dụng đất khác nhau.
Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á đơn vị thẩm định giá quản lý bởi bộ tài chính. Đặc biệt trong 100 đơn vị thẩm định giá tại Việt Nam, là đơn vị duy nhất xây dựng bảng giá đất thị trường toàn quốc lên trên website https://dinhgiaav.com/map/. tại đây mọi người có thể vào kiểm tra giá bất động sản toàn quốc trong vòng 1 phút, tính toán được giá đất, giá công trình cực kỳ nhanh chóng và miễn phí
Bản đồ giá đất (mh)
Kết luận
Trong bối cảnh giá bất động sản biến động mạnh và thông tin thị trường chưa minh bạch, việc thẩm định giá bất động sản đang trở thành một thách thức lớn nhưng cũng là yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường.
Giải pháp dài hạn là xây dựng một hệ sinh thái dữ liệu đầy đủ, chính xác, công khai và có khả năng phản ánh đúng thực tiễn thị trường. Đây cũng là nền tảng để các tổ chức định giá như Công ty Thẩm định giá Châu Á thực hiện tốt vai trò tư vấn giá trị, hỗ trợ nhà đầu tư và các cơ quan quản lý trong việc đưa ra quyết định hiệu quả.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 (Mr. Ẩn- P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
