Ngày 15/8/2025, Nghị định số 226 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến chính sách đất đai, trong đó đáng chú ý nhất là việc nới thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu. Quy định này được đánh giá là bước cải cách quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Quy định mới về ghi nợ tiền sử dụng đất
Theo Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, từ ngày 15/8/2025:
Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu.
Khoản nợ này kéo dài đến khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trước khi tiến hành các giao dịch trên, người sử dụng đất bắt buộc phải thanh toán toàn bộ số tiền còn nợ.
Trường hợp quyền sử dụng đất được tặng cho hoặc thừa kế, nếu người nhận thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc là người thừa kế hợp pháp, thì vẫn tiếp tục được ghi nợ theo chính sách hiện hành.
Mức tiền được ghi nợ vẫn giữ nguyên là toàn bộ nghĩa vụ tài chính phát sinh tại thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu, không thay đổi theo thời gian hay theo bảng giá đất tại thời điểm trả nợ. Quy định này áp dụng đến hết ngày 31/7/2029.
Luât đất đai (mh)
So sánh với quy định trước đây
Trước khi có Nghị định 226, thời gian ghi nợ tiền sử dụng đất được giới hạn tối đa là 5 năm. Sau thời hạn này, người dân buộc phải thanh toán toàn bộ số tiền còn nợ, kể cả khi chưa có nhu cầu thực hiện giao dịch đất đai.
Như vậy, điểm mới quan trọng lần này là:
Không còn mốc thời gian cứng 5 năm mà gắn liền nghĩa vụ thanh toán với thời điểm phát sinh giao dịch.
Người dân chỉ cần thanh toán khi có nhu cầu khai thác giá trị kinh tế từ đất đai, ví dụ: bán, thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng hoặc góp vốn.
Điều này giúp giảm áp lực tài chính cho hộ gia đình, cá nhân khi vừa được cấp sổ đỏ, đặc biệt là trong bối cảnh giá đất tại nhiều địa phương tăng cao, dẫn đến tiền sử dụng đất trở thành gánh nặng với nhóm thu nhập thấp.
Tác động tích cực đối với người dân
Quy định mới mang đến nhiều lợi ích thiết thực:
Giảm áp lực tài chính ban đầu: Người dân không phải thanh toán ngay một khoản tiền lớn trong vòng 5 năm như trước.
Tránh rủi ro tăng chi phí: Khi trả nợ, người dân vẫn nộp theo mức tính tại thời điểm cấp sổ, không chịu tác động từ việc bảng giá đất Nhà nước điều chỉnh tăng sau nhiều năm.
Tạo điều kiện cho nhóm yếu thế: Hộ nghèo, cận nghèo hoặc người thừa kế tiếp tục được hưởng cơ chế ghi nợ, đảm bảo quyền lợi và cơ hội ổn định chỗ ở.
Khuyến khích đăng ký đất đai: Người dân dễ dàng hơn trong việc làm sổ đỏ, thúc đẩy quản lý đất đai minh bạch, rõ ràng.
Thách thức đối với quản lý Nhà nước
Bên cạnh những mặt tích cực, việc nới thời hạn ghi nợ cũng đặt ra một số thách thức:
Ngân sách Nhà nước có thể chậm thu: Do nhiều người dân trì hoãn việc thanh toán cho đến khi phát sinh giao dịch.
Nguy cơ dồn nợ: Nếu thị trường bất động sản trầm lắng, ít giao dịch, việc thu tiền sử dụng đất có thể bị chậm trong nhiều năm.
Khả năng phát sinh giao dịch ngầm: Một số trường hợp có thể tìm cách sang nhượng, chuyển nhượng “ngầm” mà không đăng ký để tránh nghĩa vụ tài chính.
Để khắc phục, các cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm soát giao dịch, giám sát việc sang nhượng và hoàn thiện cơ chế thu nợ khi phát sinh chuyển quyền.
Tình hình thu tiền sử dụng đất hiện nay
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng thu từ tiền sử dụng đất đạt hơn 243.000 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, riêng thành phố Hà Nội thu gần 74.000 tỷ đồng, tăng hơn 600% so với cùng kỳ năm 2024.
Điều này cho thấy nguồn thu từ đất đai vẫn đóng vai trò then chốt trong ngân sách, đồng thời khẳng định việc điều chỉnh chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất là cần thiết nhằm cân đối lợi ích giữa Nhà nước và người dân.
Quy định mới về ghi nợ tiền sử dụng đất 2025 (mh)
Kết luận
Nghị định 226 với quy định nới thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu là bước tiến quan trọng trong cải cách chính sách đất đai. Quy định này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, vừa thúc đẩy công tác đăng ký đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần song hành với việc giám sát chặt chẽ giao dịch đất đai và có cơ chế thu nợ linh hoạt, tránh thất thu ngân sách.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, đây được xem là một trong những giải pháp mang tính “căn cơ” nhằm hỗ trợ người dân ổn định đời sống, đồng thời đảm bảo nguồn thu bền vững cho Nhà nước.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
