Ngày 15/8/2025, Nghị định số 226 của Chính phủ chính thức có hiệu lực, sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai. Đây là bước điều chỉnh quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, đồng thời nâng cao tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước.
Nghị định này có nhiều điểm mới đáng chú ý, đặc biệt trong các lĩnh vực: bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, ghi nợ tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, cũng như hoạt động của các tổ chức tư vấn và công ty thẩm định giá bất động sản.
1. Quy định mới về bồi thường cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất
Một điểm nổi bật trong Nghị định 226 là việc bổ sung cơ chế bồi thường đối với cây lâu năm và vật nuôi khi đất bị thu hồi.
Trường hợp cây lâu năm thuộc loại cho thu hoạch nhiều lần nhưng không thể xác định sản lượng còn lại trong chu kỳ, mức bồi thường sẽ được tính theo giá trị thiệt hại thực tế, đảm bảo công bằng và quyền lợi chính đáng cho người dân.
Nếu UBND cấp tỉnh đã ban hành đơn giá bồi thường nhưng chưa có quy trình sản xuất chính thức được phê duyệt, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quyết định.
Ý nghĩa thực tiễn: Quy định này giúp giảm thiểu tranh chấp, đảm bảo sự công bằng trong công tác bồi thường, đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các doanh nghiệp và người dân. Đặc biệt, trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản gắn liền với đất, quy định mới sẽ là cơ sở quan trọng để xác định giá trị thiệt hại sát với thực tế hơn.
Nhà nước thu hồi đất (mh)
2. Điều chỉnh về việc ghi nợ tiền sử dụng đất
Một thay đổi quan trọng khác là quy định ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân có thể ghi nợ tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ lần đầu.
Khoản nợ này sẽ kéo dài cho đến khi chủ sử dụng đất tiến hành chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn. Trước khi thực hiện các giao dịch này, người sử dụng đất bắt buộc phải thanh toán toàn bộ số tiền còn nợ.
Trường hợp thừa kế hoặc tặng cho, nếu người nhận là hộ nghèo, cận nghèo hoặc thuộc diện chính sách xã hội, họ vẫn được tiếp tục ghi nợ.
Tác động: Đây là quy định có tính nhân văn cao, hỗ trợ người dân giảm áp lực tài chính khi làm sổ đỏ, đồng thời vẫn đảm bảo nghĩa vụ nộp ngân sách. Với các công ty thẩm định giá, quy định này sẽ tác động đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong các hồ sơ vay vốn ngân hàng hoặc giao dịch dân sự.
3. Đơn giản hóa thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Nghị định 226 cũng điều chỉnh thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với:
Đất trồng lúa
Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ
Đất rừng sản xuất
Theo đó:
Cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ tổng hợp nhu cầu, lập danh mục dự án cần chuyển đổi và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Với những trường hợp không cần lập dự án đầu tư, thủ tục sẽ được miễn, giúp quy trình nhanh gọn, giảm phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.
Ý nghĩa: Việc rút ngắn quy trình giúp tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và thông thoáng hơn.
Muc đích sử dụng đất (mh)
4. Quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thẩm định và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất:
Nếu thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình phê duyệt.
Nếu thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, việc thẩm định và phê duyệt sẽ do cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện.
Ý nghĩa: Quy định này làm rõ trách nhiệm của từng cấp chính quyền, tránh chồng chéo, đồng thời đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong các phiên đấu giá đất – một hoạt động có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản và công tác thẩm định giá.
5. Tác động tổng thể và vai trò của thẩm định giá
Việc ban hành Nghị định 226 mang đến nhiều lợi ích thiết thực:
Đối với người dân: Được bảo đảm quyền lợi khi bị thu hồi đất, được hỗ trợ tài chính thông qua cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất.
Đối với doanh nghiệp: Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất minh bạch hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư.
Đối với Nhà nước: Tăng cường quản lý hiệu quả đất đai, minh bạch hóa các thủ tục.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, những quy định mới này sẽ tác động trực tiếp đến công tác thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất. Các doanh nghiệp thẩm định giá, trong đó có Công ty Thẩm định giá Châu Á, sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn khi thực hiện các báo cáo định giá phục vụ:
6. Kết luận
Nghị định 226 có hiệu lực từ ngày 15/8/2025 được đánh giá là bước tiến quan trọng trong cải cách pháp luật đất đai. Những thay đổi này không chỉ mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân và doanh nghiệp mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Đối với ngành thẩm định giá, đây là cơ sở pháp lý vững chắc để các đơn vị hoạt động minh bạch, chính xác và chuyên nghiệp hơn, từ đó hỗ trợ sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
