Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động và Luật Giá 2023 cũng như Nghị định 71/2024 chính thức có hiệu lực, hoạt động định giá động sản – đặc biệt là định giá đất trong các dự án bất động sản – đang trở thành chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm của cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai lại đang cho thấy nhiều vướng mắc, lúng túng, cần có sự đánh giá đa chiều và giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện cơ chế định giá phù hợp với thực tế thị trường và đảm bảo sự công bằng, minh bạch.
1. Những bất cập trong thực tiễn định giá động sản theo Nghị định 71/2024
Dù Nghị định 71/2024 của Chính phủ quy định rõ về khung pháp lý cho công tác định giá đất đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng đến nay, việc áp dụng vào thực tế vẫn còn nhiều hạn chế. Theo phản ánh từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các địa phương đang gặp khó khăn trong việc định giá đất cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới – nơi mà mỗi quyết định định giá ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, khả năng triển khai dự án và tính toán nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Một trong những hạn chế lớn của Nghị định 71/2024 là chưa quy định cụ thể các thành phần cấu thành tổng chi phí phát triển của thửa đất. Các chi phí như xây dựng thương hiệu, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (hạ tầng mềm), chi phí bán hàng, tiếp thị, hỗ trợ khách hàng… vẫn đang bị "bỏ quên". Điều này dẫn đến việc tính toán giá trị quyền sử dụng đất chưa phản ánh đầy đủ giá trị thật trên thị trường.
Thực tế cho thấy, giá bán của một bất động sản không chỉ bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuần túy, mà còn là tổng hòa của hàng loạt yếu tố như chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng, chi phí tài chính, chi phí khuyến mãi – hỗ trợ (quà tặng, hỗ trợ lãi suất…), và thậm chí là chi phí cơ hội của chủ đầu tư. Việc không tách bạch rõ ràng giữa các thành phần cấu thành giá khi sử dụng phương pháp so sánh dẫn đến nguy cơ định giá sai lệch, làm mất công bằng trong nghĩa vụ tài chính hoặc gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Định giá động sản (mh)
2. Góc nhìn đa chiều: Sự thiếu đồng bộ và ảnh hưởng đến thị trường
Dưới góc nhìn từ các chuyên gia trong ngành, bất cập trong định giá động sản không chỉ là câu chuyện kỹ thuật mà còn phản ánh sự thiếu đồng bộ trong chính sách quản lý đất đai, đầu tư công và phát triển thị trường bất động sản.
Ví dụ, việc ưu tiên yếu tố "thời điểm giao dịch gần nhất" hơn yếu tố "tính tương đồng về vị trí, quy mô" trong lựa chọn thửa đất so sánh là một sai lệch về nguyên tắc khoa học. Trong thực tế, so sánh giá đất giữa một thửa đất ngoại ô chưa phát triển với một thửa đất trong trung tâm thành phố là khập khiễng, dẫn đến hậu quả là doanh nghiệp bị đội giá đất, còn người dân lại chịu giá thành sản phẩm cao hơn.
Mặt khác, yếu tố địa lý, khoảng cách, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của khu vực cần định giá lại chưa được chú trọng đúng mức. Hệ quả là các địa phương rơi vào thế bị động, dẫn đến việc chậm trễ trong triển khai các dự án đầu tư công, nhà ở xã hội – trong khi nhu cầu nhà ở và phát triển hạ tầng tại các địa phương là rất lớn.
3. Định giá động sản – yếu tố sống còn trong phát triển kinh tế
Không thể phủ nhận rằng định giá động sản là một trong những yếu tố nền tảng giúp nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở cho hoạt động đầu tư, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… và từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần sớm sửa đổi các quy định chưa phù hợp trong Nghị định 71/2024, đặc biệt là quy định về phương pháp thặng dư và so sánh. Việc bóc tách các chi phí hợp lý khỏi giá bán trên thị trường là điều bắt buộc để đảm bảo tính chính xác trong định giá. Đồng thời, cần có hướng dẫn chi tiết về quy trình chọn mẫu so sánh, quy định yếu tố vị trí, điều kiện hạ tầng, tiện ích khu vực để đưa ra mức giá phản ánh đúng thực tiễn thị trường.
Thẩm định giá động sản (mh)
4. Hướng đi nào cho tương lai?
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có chỉ đạo cụ thể về việc rà soát, sửa đổi các văn bản pháp luật có liên quan, kể cả theo quy trình rút gọn, nhằm gỡ vướng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đây là tín hiệu tích cực, nhưng cần sự vào cuộc đồng bộ của các bộ, ngành và đặc biệt là vai trò phản biện của các tổ chức định giá chuyên nghiệp.
Với vai trò là đơn vị chuyên môn, các công ty thẩm định giá – như Công ty Thẩm định giá Châu Á – có thể đóng góp tiếng nói khoa học, đưa ra các mô hình định giá linh hoạt, phù hợp với bối cảnh địa phương, đặc thù dự án. Đồng thời, việc đào tạo chuyên sâu đội ngũ thẩm định viên, cập nhật kiến thức về tài chính – bất động sản, và ứng dụng công nghệ vào quy trình định giá sẽ là những chìa khóa để nâng cao chất lượng định giá động sản.
Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á đơn vị thẩm định giá quản lý bởi bộ tài chính. Đặc biệt trong 100 đơn vị thẩm định giá tại Việt Nam, là đơn vị duy nhất xây dựng bảng giá đất thị trường toàn quốc lên trên website https://dinhgiaav.com/map/. tại đây mọi người có thể vào kiểm tra giá bất động sản toàn quốc trong vòng 1 phút, tính toán được giá đất, giá công trình cực kỳ nhanh chóng và miễn phí
Bản đồ giá đất (mh)
5. Kết luận
Định giá động sản không còn là công việc mang tính hành chính hay kỹ thuật đơn thuần, mà là hoạt động đòi hỏi sự chính xác, minh bạch, khoa học và gắn liền với thực tiễn thị trường. Những bất cập trong quá trình định giá đất hiện nay, nếu không được tháo gỡ kịp thời, sẽ trở thành rào cản lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Chính vì vậy, đã đến lúc cần nhìn nhận định giá động sản như một công cụ chiến lược trong quản lý và điều hành nền kinh tế, không chỉ để đảm bảo công bằng giữa nhà nước – doanh nghiệp – người dân, mà còn là nền tảng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 (Mr. Ẩn- P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
