Định giá đất theo Luật Đất đai luôn là chủ đề được quan tâm bởi đây là yếu tố quan trọng trong quản lý nhà nước, điều tiết thị trường bất động sản và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, theo báo cáo đánh giá 1 năm thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chỉ ra nhiều bất cập khi phương pháp định giá đất đang chạy theo sự biến động khó lường của thị trường, dẫn đến thiếu ổn định và không phản ánh đúng vai trò điều tiết của Nhà nước.
Thực trạng định giá đất theo Luật Đất đai hiện hành
Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc xác định nghĩa vụ tài chính cho các đối tượng sử dụng đất đang áp dụng nhiều cơ chế khác nhau:
Hộ gia đình, cá nhân khi được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền hằng năm thường căn cứ theo bảng giá đất.
Tổ chức khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê lại căn cứ vào giá đất cụ thể.
Đặc biệt, trong nhiều trường hợp liên quan đến dự án đầu tư, phương pháp thặng dư được áp dụng. Tuy nhiên, chính yếu tố này khiến giá đất Nhà nước quyết định bị phụ thuộc quá nhiều vào thị trường, dẫn đến tình trạng "chạy theo biến động, không có điểm dừng".
Định giá đất theo luật đất đai (mh)
Những hệ lụy từ cơ chế định giá đất chạy theo thị trường
Thực tế cho thấy, thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam thường xuyên biến động mạnh, thậm chí có những giai đoạn tăng đột biến. Điều này dẫn đến những hệ lụy:
Mất vai trò điều tiết của Nhà nước: Khi giá đất chỉ chạy theo biến động, Nhà nước khó thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Gây khó khăn cho doanh nghiệp: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất biến động lớn làm tăng chi phí đầu vào, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Không phản ánh đúng giá trị lâu dài: Giá đất xác định dựa vào dữ liệu quá khứ thường không thể hiện được giá trị gia tăng thực tế trong tương lai.
Giải pháp hoàn thiện cơ chế định giá đất
Để khắc phục những bất cập, nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý đã đề xuất một số giải pháp:
1. Thống nhất áp dụng bảng giá đất
Áp dụng bảng giá đất cho mọi trường hợp, không phân biệt đối tượng hay hình thức sử dụng đất.
Bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất, quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhằm xử lý những khu vực, vị trí chưa có trong bảng giá.
2. Điều tiết thị trường bằng chính sách thuế và hệ số điều chỉnh
Áp dụng tỷ lệ điều chỉnh giá hoặc mức thuế suất khác nhau tùy theo loại hình, mục đích sử dụng đất.
Điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất, đồng thời tạo công cụ khuyến khích đầu tư vào các dự án cần ưu tiên.
3. Ổn định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp
Thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất ở mức độ hợp lý, ổn định để giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp.
Qua đó, thúc đẩy hoạt động sản xuất – kinh doanh, tạo việc làm, gia tăng thu ngân sách từ các loại thuế dài hạn như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng.
Thu hồi đất (mh)
Kết luận
Có thể thấy, định giá đất theo Luật Đất đai hiện hành vẫn tồn tại nhiều hạn chế khi chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ biến động thị trường. Việc hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt là cơ chế áp dụng bảng giá đất thống nhất, kết hợp với các chính sách thuế và công cụ điều tiết, sẽ giúp Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong quản lý giá đất.
👉 Công ty Thẩm định giá Châu Á tự hào là đơn vị uy tín, chuyên cung cấp dịch vụ định giá đất, bất động sản, máy móc thiết bị và tài sản khác theo đúng quy định pháp luật. Chúng tôi luôn đồng hành cùng doanh nghiệp và cá nhân trong việc xác định giá trị đất đai chính xác, minh bạch và hiệu quả.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
