Từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn biến động mạnh mẽ khi nhiều địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất – một trong những công cụ chính để tính các nghĩa vụ tài chính về thuế, phí liên quan đến đất đai. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi giao dịch của người dân và nhà đầu tư, mà còn đặt ra thách thức đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực định giá bất động sản khi phải thích ứng với mức giá mới và hệ sinh thái pháp lý đang dần hoàn thiện.
Định giá bất động sản (mh)
tác động rõ nét của bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản
Theo thống kê, TP.HCM đã điều chỉnh tăng bảng giá đất tại nhiều khu vực từ 15% đến 50% so với mức cũ. Các tỉnh thành khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Mục tiêu của việc điều chỉnh này là nhằm tiệm cận với giá thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng kê khai hai giá để trốn thuế, thất thu ngân sách.
Tuy nhiên, khi giá đất tính thuế tăng, chi phí thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai cũng gia tăng theo. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất khi cấp sổ hoặc chuyển mục đích sử dụng… đều được tính dựa trên bảng giá do nhà nước ban hành, khiến cả bên bán và bên mua đều bị tác động.
Tại TP.Thủ Đức (TP.HCM), nhiều căn hộ tầm trung đã ghi nhận mức tăng giá từ 5-10% vì người bán phải tính thêm phần thuế phát sinh. Trong khi đó, phân khúc nhà phố, đất nền – vốn từng “nóng sốt” tại Hóc Môn, Củ Chi, Hòa Lạc hay Nhơn Trạch – đang có dấu hiệu chững lại do người dân e ngại chi phí giao dịch cao hơn trước.
Định giá động sản (mh)
người dân và nhà đầu tư chịu áp lực tài chính trực tiếp
Một ví dụ điển hình được ghi nhận tại quận 7 (TP.HCM), trước đây người bán một lô đất trị giá 3 tỷ đồng phải đóng thuế thu nhập cá nhân 60 triệu đồng. Nhưng với giá đất tính thuế mới, khoản thuế này có thể tăng lên 80–100 triệu đồng, dù thực tế giá chuyển nhượng không tăng tương ứng. Điều này dẫn tới cảm giác “bị thiệt” trong tâm lý người bán và khiến họ trì hoãn giao dịch.
Về phía người mua, lệ phí trước bạ tính theo giá nhà nước cũng tăng, gây thêm gánh nặng tài chính – đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản chưa giảm mạnh và khả năng tiếp cận vốn của cá nhân còn hạn chế. Hệ quả là thị trường bất động sản có thể tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng, nhất là đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.
định giá bất động sản: vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường
Trong bối cảnh nhiều biến động về pháp lý và tài chính, dịch vụ định giá bất động sản trở thành công cụ trung gian quan trọng để thiết lập lại sự minh bạch, khách quan trong hoạt động giao dịch. Không chỉ phục vụ mục đích kê khai nghĩa vụ tài chính, định giá bất động sản còn giúp người dân và doanh nghiệp có thêm cơ sở tham chiếu để đưa ra quyết định mua bán hợp lý, giảm thiểu rủi ro từ việc áp dụng bảng giá chưa thực sự sát thị trường.
Tuy nhiên, để định giá chính xác, tổ chức thẩm định giá cần có cơ sở dữ liệu thị trường đầy đủ, thường xuyên cập nhật và có phương pháp luận phù hợp với từng loại hình bất động sản. Việc định giá không thể chỉ dựa vào bảng giá đất do Nhà nước ban hành, mà còn cần tham chiếu nhiều yếu tố: quy hoạch sử dụng đất, hiện trạng tài sản, điều kiện pháp lý, yếu tố hạ tầng, nhu cầu thị trường và tính thanh khoản của khu vực.
thách thức trong định giá khi bảng giá đất tăng nhanh
Việc điều chỉnh bảng giá đất nếu không có lộ trình rõ ràng, minh bạch sẽ gây “sốc tâm lý” cho thị trường. Trong ngắn hạn, nó có thể làm giảm thanh khoản, khiến nhiều nhà đầu tư chùn bước và tạo ra khoảng trống giao dịch kéo dài. Đồng thời, việc thiếu nhất quán giữa giá đất thị trường và bảng giá đất cũng gây khó khăn cho các tổ chức định giá trong quá trình xác định giá trị tài sản.
Nếu giá đất của nhà nước vẫn còn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, thì định giá sẽ rơi vào tình huống phải cân nhắc giữa tính pháp lý (giá theo bảng) và tính thị trường (giá giao dịch thực tế). Ngược lại, nếu bảng giá tăng quá nhanh và vượt xa giá thực, lại dẫn đến nguy cơ ảo hóa giá trị, tạo hiệu ứng “bong bóng” cục bộ.
kiến nghị từ góc nhìn định giá chuyên nghiệp
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, điều chỉnh bảng giá đất nên đi kèm hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thời gian thực. Ngoài ra, cần có các biện pháp hỗ trợ người dân như: tư vấn miễn phí tại các chi cục thuế, công bố công khai phương pháp tính thuế, áp dụng công nghệ số trong lập bản đồ giá đất.
Từ góc nhìn doanh nghiệp định giá, để thích nghi với tình hình mới, các tổ chức thẩm định giá cần đầu tư vào:
Hệ thống dữ liệu giao dịch thực tế, khảo sát giá hiện hành
Phần mềm định giá tích hợp AI, dữ liệu lớn
Nâng cao trình độ nghiệp vụ thẩm định viên
Thiết lập quy trình phối hợp với các cơ quan thuế, tài nguyên, ngân hàng và bất động sản
Định giá bất động sản không chỉ là hoạt động định lượng tài sản, mà còn là quá trình phân tích xu hướng, chính sách và biến động vĩ mô để đưa ra kết quả phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản tại từng thời điểm.
cơ hội cho các tổ chức định giá chuyên nghiệp
Trong dài hạn, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, tạo ra một “mặt bằng giá” mới công bằng hơn. Đây là cơ hội để các tổ chức định giá bất động sản nâng cao vai trò, khẳng định vị thế của mình trong chuỗi giá trị bất động sản.
Là một trong những đơn vị tiên phong trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, Công ty Thẩm định giá Châu Á cam kết cung cấp dịch vụ định giá bất động sản chính xác – khách quan – đúng pháp luật, phục vụ nhiều mục đích:
Định giá để vay vốn ngân hàng
Định giá để chuyển nhượng, mua bán, cho thuê
Định giá bất động sản góp vốn hoặc đầu tư
Định giá phục vụ tính thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa
Với đội ngũ thẩm định viên được cấp chứng chỉ hành nghề, kinh nghiệm thực tế phong phú và hệ thống dữ liệu cập nhật, chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý trong mọi biến động của thị trường.
Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á đơn vị thẩm định giá quản lý bởi bộ tài chính. Đặc biệt trong 100 đơn vị thẩm định giá tại Việt Nam, là đơn vị duy nhất xây dựng bảng giá đất thị trường toàn quốc lên trên website https://dinhgiaav.com/map/. tại đây mọi người có thể vào kiểm tra giá bất động sản toàn quốc trong vòng 1 phút, tính toán được giá đất, giá công trình cực kỳ nhanh chóng và miễn phí
Bản đồ giá đất (mh)
kết luận
Việc điều chỉnh bảng giá đất là tất yếu, nhưng để chính sách đi vào thực tiễn hiệu quả, cần có sự đồng bộ từ khung pháp lý, dữ liệu, công nghệ cho đến ý thức người dân. Trong bối cảnh đó, hoạt động định giá bất động sản giữ vai trò cầu nối quan trọng giữa thị trường và chính sách, giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước.
Thị trường bất động sản đang chuyển mình theo hướng minh bạch, bền vững hơn. Công tác định giá – nếu được thực hiện đúng và đủ – sẽ là nền tảng cho sự phát triển ổn định của toàn bộ nền kinh tế.
Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á tự hào là một trong những đơn vị tiên phong trong việc cung cấp dịch vụ định giá bất động sản minh bạch, chính xác và tuân thủ pháp luật. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết hỗ trợ khách hàng đưa ra các quyết định tài chính hiệu quả và an toàn nhất.
Nguồn: Công ty TNHH Hãng Định Giá và Kiểm Toán Châu Á
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 (Mr. Ẩn- P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
