Bối cảnh thị trường đất đai và gánh nặng chi phí
Trong nhiều năm qua, bài toán chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại TP HCM và nhiều địa phương khác đã trở thành nỗi lo lớn đối với không ít hộ gia đình. Quy định hiện hành buộc người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở theo bảng giá đất mới. Điều đáng nói là bảng giá đất ở ngày càng tiệm cận thị trường (khoảng 50 – 70%), trong khi giá đất nông nghiệp vẫn duy trì mức thấp.
Sự chênh lệch quá lớn này khiến chi phí chuyển đổi tăng vọt, nhiều hộ rơi vào cảnh buộc phải “mua lại đất của chính mình”. Hệ quả là không ít mảnh đất bị bỏ hoang hoặc người dân buộc phải xây dựng không phép, gây áp lực cho công tác quản lý đô thị.
Điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai 2024
Để giải quyết vấn đề, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra đề xuất quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi: miễn phí chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở cơ bản cho người dân. Với phần diện tích vượt hạn mức, mức nộp được đề xuất từ 30 – 50%.
Đây là bước đi nhằm giảm gánh nặng chi phí, tạo điều kiện để người dân có thể hợp thức hóa đất ở, đồng thời vẫn đảm bảo Nhà nước có nguồn thu hợp lý. Hiện Bộ Tài chính đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi từ các cơ quan, chuyên gia để hoàn thiện dự thảo trước khi trình Chính phủ và Quốc hội.
Đề xuất miễn phí chuyển đổi đất (mh)
Thực trạng những khoản phí “khổng lồ”
Một số ví dụ cụ thể cho thấy chi phí chuyển đổi hiện nay thực sự vượt quá khả năng của nhiều gia đình:
Tại Cần Giờ, một thửa đất 230 m² từng chỉ phải đóng 185 triệu đồng, nay tăng lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
Một lô 300 m² từ 53 triệu đồng tăng vọt thành 786 triệu đồng – gấp 15 lần.
Ở Bình Thạnh, một hộ dân sở hữu 160 m² đất phải nộp từ 880 triệu đồng lên đến 6,2 tỷ đồng – gấp 7 lần.
Những con số này phần nào cho thấy sự cấp thiết của chính sách miễn phí trong hạn mức, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng nhiều gia đình không thể xây dựng, sinh sống hợp pháp trên chính mảnh đất của mình.
Ý kiến từ các chuyên gia bất động sản
Nhiều chuyên gia đã lên tiếng ủng hộ đề xuất này.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, cho biết hàng nghìn hộ dân tại TP HCM đã bị “khóa tay” vì chi phí chuyển đổi tăng từ vài trăm triệu lên vài tỷ đồng. Ông kiến nghị áp dụng cơ chế miễn phí cho 100 m² cơ bản mỗi hộ gia đình và thu theo bậc thang đối với phần vượt hạn mức.
Luật sư Trương Anh Tú phân tích: tiền sử dụng đất hiện nay có bản chất giống khoản thu từ hoạt động chuyển nhượng. Vì vậy, nó chỉ nên áp dụng đối với doanh nghiệp hoặc trường hợp Nhà nước giao đất mới, còn với hộ gia đình đã sinh sống ổn định thì việc thu là thiếu hợp lý. Ông đề xuất miễn toàn bộ với đất liền kề nơi cư trú và đưa ra cơ chế giãn, chia kỳ nộp để giảm áp lực tài chính.
Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản, cho rằng cần phân loại đối tượng: nhóm ở thực nên được miễn 100%, nhóm sở hữu 2 – 3 lô có thể áp mức 30 – 50%, còn nhóm đầu cơ và tổ chức kinh doanh bất động sản thì nên thu đủ 100%.
Luật đất đai (mh)
Lợi ích của việc miễn phí chuyển đổi đất ở trong hạn mức
Nếu được thông qua, chính sách này mang lại nhiều lợi ích thiết thực:
Giúp người dân an cư lạc nghiệp: giảm gánh nặng tài chính, khuyến khích xây dựng hợp pháp.
Tăng nguồn cung đất ở hợp pháp: hạn chế tình trạng xây dựng không phép, trái phép.
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định: cân bằng cung – cầu, tạo động lực cho ngành xây dựng, vật liệu.
Đảm bảo nguồn thu bền vững cho ngân sách: Nhà nước vẫn có nguồn thu từ phần vượt hạn mức, đồng thời giảm khiếu kiện, tranh chấp.
Giải pháp tài chính đi kèm
Ngoài việc miễn phí trong hạn mức, các chuyên gia còn đề xuất bổ sung cơ chế hỗ trợ tài chính cho người dân, bao gồm:
Vay ngân hàng dài hạn (10 – 15 năm) để nộp tiền sử dụng đất.
Thay thế cơ chế ghi nợ hiện nay, vốn hạn chế quyền thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xem xét hoàn trả hoặc khấu trừ phần chênh lệch cho những hộ đã nộp 100% theo quy định cũ, nếu chính sách mới được áp dụng.
Định hướng công bằng từ Chính phủ
Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103, Bộ Tài chính đề xuất mức thu 30 – 50% phần vượt hạn mức, song nhiều chuyên gia cho rằng mức này vẫn còn cao.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh: quy định tiền sử dụng đất phải được thiết kế theo hướng công bằng, khoan sức cho dân, và tránh gây khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024. Đây là chỉ đạo thể hiện rõ quan điểm nhân văn, đặt lợi ích và sự ổn định đời sống của người dân lên hàng đầu.
Kết luận
Đề xuất miễn phí chuyển đổi đất ở trong hạn mức cho người dân không chỉ giải quyết gánh nặng chi phí mà còn tạo tiền đề quan trọng để phát triển thị trường bất động sản bền vững, đảm bảo an sinh xã hội.
Nếu chính sách được ban hành và áp dụng đồng bộ, người dân sẽ có cơ hội an cư hợp pháp, Nhà nước có thêm công cụ quản lý minh bạch, còn thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng lành mạnh, ổn định và công bằng hơn.
Nguồn:Asia Legal Group
SĐT: 028 6674 3333 -0945 009002 ( P.TGĐ)
Website: https://dinhgiaav.com/
Địa chỉ: 6-8 Phan Huy Thực, phường Tân Kiểng, Quận 7, TP.HCM
https://maps.app.goo.gl/Xj2bH7djxmCxJYjv6?g_st=iz
https://www.facebook.com/thamdinhgiachaua
KIỂM TRA XÃ PHƯỜNG MỚI/CŨ 2025 TOÀN QUỐC, ĐỊA CHỈ TÒA ÁN, TRỤ SỞ UBND
ĐỊNH GIÁ ĐẤT SƠ BỘ THEO VỊ TRÍ BẤT KỲ TOÀN QUỐC TRONG 1 PHÚT
